中泰高尔夫别墅小镇市场前景与营销策略
                                             （策划方案）
第一、总统乡村俱乐部介绍
（一）、地理位置：
总统乡村俱乐部（高尔夫球场）位于泰国.曼谷农作区（曼谷首都近郊），距离首都国际机场十五公里、距离曼谷市区二十五公里。环境幽静、水系环绕、亲水河畔，一片绿色生态景象，是曼谷不可多得的建筑综合体（顶尖级高尔夫别墅小镇）选址之一。
（二）、高尔夫球场介绍：
总统乡村俱乐部的高尔夫球场是泰国最优秀的高尔夫场地之一，由小罗伯特·特伦特·琼斯设计。这家半私人高尔夫球场为俱乐部成员和客人们提供坐拥自然风光的完美36洞、出色的场地维护，并可在宁静雅致的环境中享受极具挑战性的“纯粹高尔夫”。每个球洞在设计上与其它的球洞截然不同，特别将水障、沙坑精心布置在球穴附近，这就要求了玩家每次发球的高度精确性。即使是最短的3杆洞，也设置了诸多障碍，对所有玩家都提出了一项不小的挑战；然而由于设计有四套发球区域，这家独一无二的高尔夫球场将为各个水平的高尔夫玩家带来终生难忘“纯粹高尔夫”的完美一天。
设计名师：  小罗伯特·特伦特·琼斯
球    场：  两个18洞锦标赛高尔夫球场  被誉为“体育新闻圣地”
北：    9洞 - 标准杆36          3034码（白色球座）
东：    9洞 - 标准杆36          2942码（白色球座）
西：    9洞 - 标准杆36          3013码（白色球座）
南：    9洞 - 标准杆36          3128码（白色球座）
TGA球场评级：      
金         73.0       坡度128
蓝         70.6       坡度123
白          68.1     坡度118
红          70.9     坡度121
草坪：        
球道：               TIF-Way419草种
球座：               Tif-Green328草种
球穴：               TIF-Dwarf草种
深草障碍区：         TIF-Way419草种
俱乐部会所：         现代豪华的地中海风格
场地配置：           6处盥洗室和茶点区
营业时间：           每日上午06:00 - 下午07:30（全周七天）
训练设施：           练球场设有三层精修天然草球座
双沙坑铲修球穴
3处大型训练球穴
大赛指定场地：            
1993   传统俱乐部 –  约翰尼·沃克慈善高尔夫球锦标赛
1994   泰国女子业余公开赛、高尔夫俱乐部冠军赛
1995   沃尔沃经理锦标赛
1996   沃尔沃大师赛、沃尔沃业余锦标赛、Koseido泰国女子公开赛
2003   泰国女子业余公开赛、尔夫俱乐部冠军赛
2007   泰国女子业余公开赛、高尔夫俱乐部冠军赛。
（三）、俱乐部企业概况：
总统乡村俱乐部，系一家泰国华人私营企业，经营范围：高尔夫球场及其配套项目(球场体育运动、酒店(宾馆)服务、会议及会展服务、会员会所(别墅)配套、休闲旅游、餐饮与购物以及房地产开发与经营等。为使现有36洞的国际性高尔夫球场配套更加完善，促进高尔夫会员间的相互交流和扩大会员规模。集高尔夫球文化、休闲度假、旅游观光、会议培训、理疗养生、购物为一体的“中泰新城”。
业主：蔡学光先生，系中国华侨蔡家第三代弟子扎根泰国创业，总统乡村俱乐部（高尔夫球场）己开发经营25年之久，拥有曼谷农作区高尔夫球场土地总面积为6000亩（见总平面图），其中：已建成规模的高尔夫球场用地为3300亩；计划配套项目用地为2700多亩（见总平面图）。


第二、中泰合作公司介绍
（一）、中泰房地产(曼谷)有限公司，于2014年2月27日在曼谷正式成立。系中国一家实力雄厚的房地产优秀企业来泰国.曼谷开发中泰文化新城，并具有丰富的地产开发经验，有超前的运营理念和优秀的管理团队。
（二）、中泰合作双方于2月28日在谷总统乡村俱乐部隆重举行项目投资合作合同签约仪式，同时泰国中央视台及平面媒体全面进行宣传报道。
（三）、该项目总投资额为人民币80.00亿元（400亿泰铢），首期投资30.00亿元人民币（150.00亿泰铢），建设高尔夫会员高级配套别墅1100栋。


第三、合作项目概况介绍
（一）、项目定位：
曼谷中泰文化新城(城市综合体)，高尔夫别墅小镇（私家高级庄园）。本专案以绿色体育、旅游文化、休闲娱乐、会展会议、商贸地产为一体。融合中泰文化元素，利用独特的泰国.曼谷首都区位优势和总统乡村俱乐部美丽、绿色生态资源，做大做强项目配套，实现资源有效整合。项目以高起点、高规格、新理念，将引入水系环绕、绿色生态等元素及高瑞的人文要素，打造泰国微笑国度更加美丽的中泰文化新城和泰国新的旅游休闲目的地。
（二）、项目建设目标：
根据泰国未来经济发展走向，泰国.曼谷将成为东盟十国的首都，总统乡村俱乐部（高尔夫球场）地处曼谷首都近郊，拥有美丽的生态环境和广阔的土地资源优势。计划建设一座集绿色体育、休闲娱乐、旅游文化、会议会展、商贸地产为一体的中泰文化新城。
项目内容：高尔夫别墅小镇、将军级别墅区、名流别墅区、国际经济总部区、国际会议中心、五星级大酒店、商贸城、高级夕阳城（养老院）、白领高级公寓、阿凡提动漫城、学区、幼儿园、医院等。
建成绿色、阳光、友谊、温馨作为我们高尔夫小镇的核心卖点！让住进高尔夫小镇乡村俱乐部的每一位业主都能自豪地说： “我家住在总统乡村俱乐部高尔夫球场亲水河畔！”远离城嚣、亲近自然，让更多的人来这里寻找宁静与快乐！享受每一缕灿烂的阳光，每一丝清新的空气，每一寸幸福的时光！ 愿人们喜欢高尔夫小镇乡村别墅并拥有她！
（三）、经济技术指标：
1、土地使用面积：
开发用地2700亩（1120莱），其中：高尔夫别墅小镇600亩（250莱）、将军别墅区150亩（63莱）、名流别墅区150亩（63莱）、高级夕阳城500亩（208莱）、国际经济总部区300亩（125莱）、白领高级公寓300亩（125莱）、阿凡提动漫城500亩（208莱）、闽商国际会议中心（五星级大酒店）35亩（15莱）。
2、建筑面积：
总建筑面积221.5万平方米，其中：高尔夫豪华别墅小镇45万平方米、中泰大酒店2万平方米、商贸城3万平方米、将军级别墅区11万平方米、名流别墅区11万平方米、夕阳城36万平方米、国际经济总部区20万平方米、白领高级公寓15万平方米、阿凡提动漫城35万平方米、国际会议中心3.5万平方米、普通别小区17万平方米、幼儿园4万平方米、医院7万平方米、孔子学院12万平方米。
3、容积率及绿化率：
容积率为1.1-1.5；
绿化率为35%-45%；
4、建设期：
总体配套设施建设周期为3-5年可建成投入使用，采取分期分批陆续开发建设。
5、经济效益：总投资约人民币80.00亿元(400.00亿泰铢)，综合利润约28.00亿元人民币(140亿泰铢)。


第四、市场前景
（一）、市场前景分析：
（1）曼谷为何是投资者的首选：泰国首都曼谷，目前正为那些寻觅快速资本增值及可靠租金回报的买家提供极佳的投资机会。
与其他亚洲主要城市如香港、新加坡、东京、上海、北京或吉隆坡相比，目前曼谷的房产价格非常廉宜 – 平均每平方米只是 5000美元 。这在北京的每平方米 9,500美元，新加坡的每平方米24,500美元和香港的每平方米31,000美元中凸显优势。然而，曼谷的地产市场是如此炙热，价格在低位肯定不会维持太长的时间。至2013年底，曼谷的产权公寓价格显著上升9.39％，令曼谷成为东南亚升值最快的市场之一。
由于泰国的经济迅速增长，2012年国内生产总值增长6.44％，而它的持续增速比周边国家更快，所以预计曼谷的房地产热潮仍处于起步阶段。这意味着，泰国的经济增长率比除中国和菲律宾以外的任何其他亚洲国家更高。世界银行因泰国社会和经济发展的进程而将其视为“最伟大的成功发展故事之一”。该国的发展仍然处于上升轨道中。
持续改善的经济令泰国中产阶层的人数急剧增加，他们将新积聚的财富用于提升居住的质素。这相应地导致产权公寓的价格迅速上升，尤其是那些位于市中心黄金地段的房产，因为那些地段几乎没有剩余的优质建筑地块。

曼谷城铁网络的扩展为房地产热潮增添动力。
当2015年底东盟经济共同体成员国间的免关税自由贸易和免签证生效时，曼谷房地产价格的上升轨更将持续。由于泰国地处东盟地区的中心 – 在交叉十字的中央位置 – 泰国有望比大多数其他成员国更多地受惠于新贸易区的建立。
房地产市场的许多活动是围绕着曼谷集体运输系统可轻易抵达的目的地范围内开发，现在您能轻易地行走于泰国首都经常极为拥挤的街道上。可预见由地铁、城铁、公交车和铁路组成的交通网络在未来几年将大规模扩张，线路的数量将由8条增至15条。当新的站点建成后，城市的新区域将成为更吸引人们居住的地区。
根据2013年4月由环球房地产指南(Global Property Guide)发布的研究报告，曼谷的租金回报率介于3.97％至7.41％之间，这令曼谷成为东亚地区继马尼拉和雅加达后第三个表现最好的首府城市 – 另一个迹象是，公寓地产市场仍然存在大量的资本增值空间。
面积较小公寓的租金回报率比面积较大的公寓高得多。位于曼谷中心位置的一套 50平方米的公寓可享有7.41％的极佳租金回报，而同类位置的一套375平方米的公寓，租金回报率仅为3.97 ％。
中型公寓的租金回报率也相当不错。一套80平方米的公寓享有中等至偏上的6.86％租金回报，高于2011年6.60％的统计数据。同样地，约120平方米的公寓，租金回报率从上年的6.49％增至6.53 ％。
目前外籍买家在曼谷整体公寓市场所占的比例相对较低，但这种情况正在迅速发生变化。消息灵通的投资者意识到，在大多数亚洲主要城市几乎已没有增长空间，他们开始进一步在更远地区为其投资寻求更佳的回报。
 （2）在完美地区拥有第二个家：曼谷吸引的不仅是投资者 – 它也吸引外籍人士在充满活力和生活指数较低的城市，在一个以亲切友善和热情好客著称的国家寻觅第二个家。这就是为什么泰国以“微笑之国”闻名世界的原因！

曼谷的购物商场、气候、美食和夜生活令它成为游客的麦加(Mecca)。


现今的曼谷高度城市化，欢迎来自全球各地的游客。访客不仅被传说中泰国的好客之道所吸引，而且也着迷于其驰名世界的美味佳肴、常年温暖宜人的热带气候、多姿多彩的夜生活、城中许多大型现代化购物商场的低廉物价以及美丽的庙宇和旅游景点。曼谷拥有庞大的中国华侨人口，英语是其广泛使用的语言。
凭借其现代化的索万那普国际机场(Suvarnabhumi International Airport)，曼谷已成为亚洲的主要交通枢纽之一。事实上，近期由万事达卡进行的一项调查显示，索万那普国际机场最近已超越伦敦的希思罗机场，成为全球最繁忙的国际机场。到访的游客人数正在迅速增加 – 2013年首季的游客人数同比增长18.6％。而大部分的增长来自中国，仅2013年上半年就有超过两百万游客到访，与2012年同期相比增长95.06％。中国游客是迄今为止到访泰国的最大客源，占所有国际游客的21％。
同时来自海湾地区的游客人数正在增加。阿布扎比至曼谷是阿提哈德航空最繁忙的航线，在2012年载客量达70万人次。该航空公司目前每天加开第六班往泰国的班机，以应对持续增加的需求。全新的连接机场的高速铁路令索万那普国际机场至曼谷市中心的行程缩短至30分钟以内。
（3）综上概述：因此，无论您是在一个令人兴奋和愉悦的城市寻找负担得起的第二个家，还是在寻觅优质稳定租金回报的投资机会，同时获得目前全球范围内可找到的最快的资本增值，曼谷均是理想的选择地点。
房屋总价低 旅游房产“不愁租”
三是泰国是一个旅游国家，房屋出租相对容易且租金回报率较高。
此外，魏克非认为还有一个原因比较“小众”的原因：“现在有些家庭办理泰国移民是想让孩子将来能够以东南亚华侨的身份回清华北大上学，也就是所谓的‘曲线救国’。因为这两所学校每年都有固定的指标招收海外华侨学生，与国内考生相比，他们被录取的分数会低很多。”
伟业我爱我家市场研究院经理程浩业认为，目前由于北京限购政策比较严厉，股票市场投资情况也不是很乐观，加之商业地产投资比较专业、投资风险较大，这就使得国内手头资金较为充裕的人们开始在国外寻找投资机会。“虽然投资欧美发达国家房产仍是国内买家的首选，但是这些国家目前不动产增速较慢，而泰国旅游资源丰富，房子也容易出租，大家关注泰国置业也就不足为奇了”。
魏克非认为，置业泰国优势还在于当地房产大部分都是精装修、房屋按使用面积计算，且一般都会免费赠送车位。“像百余平方米的房产，通常会配备两个车位。”魏克非表示，“另外，泰国当地华人较多，居住者去超市、医院、餐馆等地较为方便，当地的生活成本也不是很高。随着近年来泰国承接跨国性劳动密集型企业转移，势头将利好泰国经济发展。”


第五、营销方案与策略
高尔夫地产营销的三大法宝
(一)、体育营销
体育营销就是以体育活动为载体来推广自己的产品和品牌的一种市场营销活动，是市场营销的一种手段。体育营销有两种作用：一种是将体育作为商品销售的体育产业营销；另一种是借助体育活动而进行的其他产业的营销，通常提及的体育营销是指第二种。体育营销需要企业的资源进行重新整合，将体育活动中体现的体育文化融入到企业产品中去，实现体育文化、品牌文化与企业文化三者的融合，从而引起消费者与企业的共鸣，在消费者心目中形成长期的特殊偏好，成为企业的一种竞争优势。
所以，体育营销强调的是一种文化，企业真正销售的不是产品而是一种文化，一种与消费者针对体育产生共鸣的情感。体育本身具有的活力、健康、竞争的魅力，如果与公司的品牌理念相融合，这对品牌有非常好的促进作用，体育很容易让人联想到一个很形象的东西。
做体育营销首先要强调一个关联性，例如，用大型体育赛事提升品牌知名度、企业形象直至提高企业市场占有率是目前国内外很多大型企业的市场营销战略，他们通过赛事中的品牌展现，带出另一种社会属性以表明赞助企业的身份和地位，如“联想”赞助北京奥运会，NIKE买断巴西足球队的服装赞助10年、“中国石化” 冠名F1上海站等等。
而房地产方面利用体育营销来推动产品销售和企业品牌的，应首推我们高尔夫别墅小镇， 一句“我家住在高尔夫别墅小镇，运动就在家门口”广告语巧妙的把体育与房地产“相连”，借助“高尔夫国际性赛事”的体育文化效应。而将高尔夫地产的体育营销带到出神入化境地的则非观澜湖莫属。
深圳观澜湖高尔夫球会是目前中国乃至亚洲规模最大、设施最齐全的高尔夫度假胜地，1995年引入第41届高尔夫球世界杯总决赛， 2007年起连续12年(2007年-2018年)举办有“高尔夫奥林匹克”之称的高尔夫世界杯，“欧米茄观澜湖高尔夫世界杯”的世界顶级品牌叠加世界第一大球会（指观澜湖高尔夫球会）的地缘优势，仅2008年度的世界杯总决赛的开幕盛典，就有28个国家和地区的56名球手以及来自全球的1000多位嘉宾出席让全球瞩目；泰格伍兹、维杰辛格、格诺曼等世界顶级球手在观澜湖精彩挥杆更倾倒万众迷恋观澜。观澜湖还利用世界杯和名人来为球场进行设计、命名的做法，巧妙地将世界杯和名人的效应与体育营销结合在一起，球场名声大振的同时快速提升了观澜湖高尔夫地产的价值。观澜湖因高尔夫运动盛名中国享誉世界，观澜湖大宅借世界杯的名人效应専贵显赫供不应求。
体育让人快乐和兴奋，高水平的竞技赛事和体育明星更让观众和球迷倾倒、追随、崇拜、癫狂甚至到了无以复加的地步，而现实生活中，我们能看见有顾客对某个企业或产品到了这种痴迷的地步吗？答案肯定是：没有。这就是体育的魔力之所在，也是把体育作为营销的手段区别于传统营销的最大不同
(二)、分众营销：
提到分众营销大家会想到分众传媒。分众营销催生了分众传媒，但分众传媒并不等同于分众营销，其主要的业务楼宇视频媒体只是分众营销的一种模式。 
在广告界有一句名言：“我知道我的广告有一半浪费了，但我不知道是哪一半。”分众营销相对大众营销而言，就是要更直接、更有效地针对目标群体进行各种营销投入，以期达到最佳效果，而不是任由这种营销投入淹没在大众之中。
    也有人将分众营销视为数据库营销，但我认为这两者有相同和类似的地方也有不同之处：数据库营销注重对目标人群的资料数据的收集整理和分析；而分众营销则在找到目标人群的基础上强调如何把握目标人群，如何采取更精确、更集中的方法进行更有效的营销，简而言之就是如何“精确制导”。
分众销营要发现最有价值的顾客，要发掘高素质客户的价值，根据谁给企业带来的利润最多来评价客户的市场价值。二八定律在这里同样适用：最有价值的20%的客户，可以为企业贡献80%的盈利。
(三)、跨界营销：
曼谷为国际旅游之都，曼谷首都国际机场，近在眼前（仅十五公里），各国航空公司聚集高尔夫别墅小镇周边，绿色、阳光且亲水河畔是各国航空公司高管及机司最佳居住选择。周边有日本大型企业和跨国公司属地，是高尔夫别墅小镇最佳营销对象。
营销学有一句经典: 定位定天下, 我们如何来迅速回收投资成本和实现盈利, 满足客户的需求以实现我们的利润是我们营销的核心,。高端大气上档次私家别墅，套用冯小刚的电影名称”私人定制”是该项目营销的定位, 单纯靠高尔夫概念还不足,采取一些特色的政策, 如购买别墅送终身免费总统高尔夫球场会籍，采取回租返租方式可以让客户购买别墅变成投资品。只要有好的产品，就不担心找不到客源。我们如何结合高尔夫球、动漫文化城、会展中心、酒店及商贸等配套。建设“东盟中国城”、“孔子学院”等具有中国特色的元素, 吸引中国客户过来买房及开展贸易活动, 让整个地产项目能尽快繁荣起来。
我们希望中泰两国设计院与营销策划公司一起深入探讨，提出建设性方案与意见，以便本专案成为多国共同树立的经典案例。
经济分析：根据初步估算（别墅），建安成本首期500栋，建安及精装修每平米约为人民币7500元。土地每平米约人民币1000元、利息384元/㎡（总成本50%贷款）、设计及销售费用、管理费用每平方米约人民币100元，不可预见费约人民币300元，税收约人民币900元。合计每立方米约人民币10184元。按当地销售行情每平米约人民币15000-20000之间。如按每立方米人民币销售单价15000元计算，500栋建筑面积20万平方米计算：15000元10184元=4816元
4816元×20万平米泉=9.632亿元（纯利润）
综述
本项目的地理位置得天独厚，且可利用高尔夫球体育文化影响和传播并以高尔夫球高端客户为高端目标客户，周边的跨国公司为分众营销目标群体，以高尔夫球国际球赛作为跨界营销三大营销法宝必将取得良好效果，项目开发前景广阔具有市场竞争优势，是一个很好的高尔夫球地产项目，精心运作一定会取得良好的社会效益及经济效益！为促进中泰两国的经济合作贡献一份力量！


附：公司机构图和照片




中泰房地产（曼谷）有限公司
2014年3月18日